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A tributação de imóveis na Reforma Tributária trará mudanças importantes a partir de 2026, alterando a forma como o governo cobra impostos sobre aluguéis, compra e venda de propriedades no Brasil.
A nova legislação, prevista pela Lei Complementar nº 214/2025, cria um novo modelo de arrecadação que impacta diretamente quem tem imóveis como fonte de renda ou realiza vendas com frequência.
Com a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituem tributos como ICMS, ISS, PIS e Cofins, o país adota o modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA).
Apesar de o setor imobiliário ter recebido tratamento diferenciado, com redução de alíquota e algumas deduções, as novas regras exigem atenção e planejamento para evitar surpresas fiscais nos próximos anos. Por isso, continue lendo o texto e entenda melhor questões como:
Como é a tributação sobre aluguel e venda de imóveis hoje?
Hoje, a tributação sobre imóveis segue regras diferentes para quem aluga e para quem vende.
No caso da locação, o valor recebido mensalmente é considerado renda e, portanto, está sujeito ao Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF).
A alíquota é progressiva, ou seja, quanto maior o valor do aluguel, maior o percentual de imposto a ser pago, podendo chegar a 27,5%.
Já na venda de um imóvel, há dois tipos principais de tributação:
- Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): cobrado pelos municípios no momento da transferência da propriedade;
- Imposto sobre o ganho de capital: que incide quando o imóvel é vendido por um valor superior ao da compra — ou seja, sobre o lucro obtido na operação.
Essas são as bases da tributação atual. A partir de 2026, porém, o cenário muda: com a reforma tributária, novas regras e impostos passarão a valer, afetando tanto quem compra e vende quanto quem tem imóveis como fonte de renda.
O que muda na reforma tributária para imóveis?
A partir de 2026, as operações de locação e venda de imóveis passarão a ter novas regras de tributação, com a possibilidade de incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) também para pessoas físicas. Confira as principais mudanças:
1. Tributação na locação de imóveis
Quem aluga imóveis pode passar a pagar não apenas o IRPF, mas também o IBS e a CBS. Isso acontecerá se o contribuinte atender a um dos seguintes critérios:
- Possuir mais de 3 imóveis alugados e receita anual superior a R$ 240 mil;
- Receber mais de R$ 288 mil por ano, independentemente da quantidade de imóveis.
Esses valores serão atualizados mensalmente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Ou seja, quem administra vários imóveis ou tem renda expressiva com locação passa a ser tratado, para fins fiscais, como um prestador de serviços.
Locações por temporada também entram na nova regra: contratos de até 90 dias passam a ser tributados como serviços de hotelaria, incluindo o recolhimento de IBS, CBS e IR conforme a tabela progressiva, podendo chegar a 27,5%. Plataformas como Airbnb, por exemplo, se enquadram nesse novo tratamento.
2. Tributação na venda de imóveis
Na venda, a mudança também é relevante. Além do imposto sobre ganho de capital e do ITBI, o vendedor pessoa física pode ser obrigado a recolher IBS e CBS quando:
- Vender mais de 3 imóveis no ano anterior; ou
- Alienar mais de 1 imóvel construído por ele mesmo nos últimos 5 anos.
Essas regras visam diferenciar quem realiza operações ocasionais de quem tem atividade habitual de compra e venda, aproximando esse segundo grupo das mesmas exigências fiscais aplicadas a empresas do setor.
Como será feita a transição dos tributos sobre imóveis?
A transição para o novo modelo tributário será gradual e acontecerá entre 2026 e 2032, permitindo que contribuintes e o próprio mercado se adaptem às novas regras.
Nesse período, os impostos atuais — como PIS, Cofins, ISS e ICMS — serão progressivamente substituídos pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Nos primeiros anos (2026 e 2027), as alíquotas do IBS e da CBS serão simbólicas, servindo como uma fase de teste e adaptação.
A partir de 2028, esses percentuais começam a aumentar gradualmente, enquanto os tributos antigos são reduzidos até sua extinção completa em 2033.
O setor imobiliário, por sua vez, contará com tratamento diferenciado, incluindo redução de 70% da base tributável e um redutor social de R$ 600 por unidade, medidas que suavizam o impacto da mudança e estimulam a regularização das operações durante o período de transição.
Quais são os pontos de atenção para pessoa física?
Com a entrada em vigor das novas regras, o primeiro passo será entender se a pessoa física se enquadra como contribuinte regular do IBS e da CBS. Para isso, será necessário analisar tanto o ano anterior quanto o ano corrente, considerando a quantidade de imóveis e o volume de receitas obtidas.
O planejamento tributário passa a ter papel central nesse processo. Indivíduos que ultrapassarem os novos limites de enquadramento deverão ajustar suas expectativas de rentabilidade, já que parte da receita será destinada ao pagamento de IBS e CBS, além do Imposto de Renda.
Impactos sobre holdings familiares
As mudanças também alcançam as holdings familiares, estruturas muito utilizadas para organizar o patrimônio e o planejamento sucessório. A nova legislação altera um ponto sensível: o artigo 5º da Lei Complementar nº 214/2025 determina que transferências gratuitas de bens e serviços, ou realizadas por valores inferiores ao de mercado, passam a estar sujeitas à cobrança de IBS e CBS.
Essa é uma mudança importante, pois elimina uma das vantagens fiscais que antes justificavam a constituição dessas holdings. Diante disso, será essencial reavaliar a estrutura jurídica e tributária existente, garantindo que ela continue eficiente e alinhada às novas exigências.
A importância de um diagnóstico antecipado
Para evitar riscos e perdas financeiras, este é o momento de realizar um diagnóstico fiscal detalhado, avaliando o impacto das novas regras sobre o patrimônio e o fluxo de receitas.
O apoio de especialistas tributários e contábeis será indispensável para lidar com as novas obrigações acessórias, cálculos e declarações relacionadas ao IBS, à CBS e ao IRPF — especialmente para quem possui múltiplos imóveis, receitas altas com locação ou operações frequentes de compra e venda.
Quando se inicia a cobrança dos novos tributos sobre locação e venda de imóveis?
A cobrança dos novos tributos sobre imóveis começa oficialmente em 1º de janeiro de 2026, com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária.
Com tantas mudanças trazidas pela reforma tributária, compreender como será a nova tributação de imóveis é essencial para quem aluga, compra ou vende propriedades.
A partir de 2026, o planejamento tributário e a assessoria especializada deixam de ser diferenciais e passam a ser necessidades reais para preservar rentabilidade e segurança jurídica.
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