Valmir Gallo

O contrato de gaveta é uma prática bastante comum no mercado imobiliário brasileiro, especialmente em transações de compra e venda de imóveis. 

Ele oferece, à primeira vista, uma alternativa rápida e descomplicada para aqueles que desejam adquirir ou vender um imóvel, muitas vezes sem a necessidade de comprovação de renda ou pagamento de taxas exigidas em processos formais. 

Contudo, essa aparente facilidade vem acompanhada de riscos significativos que podem comprometer a segurança jurídica tanto de compradores quanto de vendedores. 

Por isso, é essencial entender como esse tipo de contrato funciona e os perigos envolvidos nessa escolha. Saiba mais lendo sobre: 

O que é um contrato de gaveta? 

O contrato de gaveta é um acordo informal realizado entre comprador e vendedor, geralmente em transações de imóveis, sem registro oficial em cartório. 

Ele é utilizado para evitar a burocracia e custos de processos formais, como a aprovação de crédito e o pagamento de taxas cartoriais. 

No entanto, essa informalidade traz riscos, pois o contrato não tem valor legal perante terceiros e não transfere oficialmente a propriedade do imóvel, que permanece em nome do vendedor até o pagamento total do financiamento, ou até que a transação seja formalizada legalmente.

Como funciona o contrato de gaveta? 

Esse tipo de contrato funciona como um acordo no qual o comprador assume o pagamento das parcelas de um imóvel que ainda está financiado em nome do vendedor. 

Durante o período de pagamento, o imóvel continua registrado em nome do vendedor, enquanto o comprador tem apenas a posse. A transferência formal da propriedade só acontece após a quitação total do financiamento e o registro adequado.

Embora seja informal e não registrado, o documento normalmente inclui detalhes como a descrição do imóvel, o valor, as condições de pagamento e as responsabilidades de cada parte, garantindo uma base mínima de entendimento entre ambos.

 

Quais os riscos do contrato de gaveta? 

Escolher esse tipo de transação para a compra ou venda de imóveis pode trazer uma série de complicações, principalmente pela falta de formalidade e segurança. A seguir, explicamos os principais riscos que podem comprometer tanto o comprador quanto o vendedor.

1. Falta de segurança jurídica

Um dos maiores riscos associados a esse tipo de contrato é a ausência de um registro oficial em cartório, o que significa que a transação não tem valor legal perante terceiros. 

Embora o comprador e o vendedor tenham um acordo entre si, o imóvel continua registrado no nome do vendedor até a quitação do financiamento e o registro formal. 

Isso impede que o comprador tenha plenos direitos sobre a propriedade, o que pode resultar em dificuldades na defesa do seu investimento em eventuais disputas legais.

2. Risco de venda duplicada

Uma das maiores ameaças para quem compra por esse tipo de contrato é a possibilidade de o vendedor realizar múltiplas vendas do mesmo imóvel. 

Como o bem permanece registrado em nome do vendedor, ele pode aproveitar essa situação para vender o imóvel a outros interessados. 

Essa prática, infelizmente, é mais comum do que se imagina e pode levar o comprador a perder grandes quantias de dinheiro, além de enfrentar batalhas judiciais prolongadas para reaver o valor pago ou obter o direito sobre o imóvel.

3. Dívidas pendentes não informadas

Quando a transação é realizada fora dos canais oficiais, o comprador pode herdar dívidas relacionadas ao imóvel, como impostos em atraso, taxas de condomínio, contas de água, luz ou outros encargos não pagos pelo vendedor. 

Como essas obrigações permanecem vinculadas ao imóvel e não ao comprador ou vendedor, o novo proprietário pode ser surpreendido com cobranças inesperadas, gerando custos adicionais e prejuízos financeiros consideráveis.

4. Problemas em caso de falecimento do vendedor

Se o vendedor falecer antes que a quitação do imóvel seja concluída e o processo formalizado, o comprador pode enfrentar sérios problemas. 

O imóvel, ainda em nome do vendedor, entra em processo de inventário e precisa ser dividido entre os herdeiros, o que pode atrasar e complicar ainda mais a transferência de propriedade. 

Em muitos casos, o comprador precisa recorrer a um processo judicial para garantir seu direito à propriedade, o que pode ser demorado e oneroso.

5. Prejuízos em caso de inadimplência do comprador

Do lado do vendedor, um dos riscos mais sérios é a inadimplência do comprador. Como o imóvel continua vinculado ao nome do vendedor até a formalização, qualquer atraso no pagamento das parcelas do financiamento prejudica diretamente o vendedor. 

Ele poderá ter seu nome negativado em órgãos de proteção ao crédito e ser responsabilizado legalmente pelas dívidas em aberto, já que, aos olhos da instituição financeira, ele ainda é o proprietário do imóvel.

6. Dificuldade na regularização e revenda do imóvel

Para o comprador, a regularização do imóvel pode se tornar um grande desafio. Sem a escritura registrada em seu nome, ele pode enfrentar dificuldades em vender o imóvel futuramente ou até mesmo utilizar o bem como garantia em empréstimos e financiamentos. 

O processo de regularização pode ser demorado e caro, além de depender da cooperação do vendedor para a finalização dos trâmites.

7. Imóvel com problemas legais não detectados

Ao optar por uma transação não formalizada, o comprador corre o risco de adquirir um imóvel que pode ter pendências legais, como hipotecas, penhoras ou outras restrições judiciais que não foram previamente identificadas. 

Sem uma análise jurídica completa, realizada durante o processo formal de compra, esses problemas podem passar despercebidos até o momento em que o comprador precise de fato registrar a propriedade, o que pode comprometer o investimento.

Como regularizar um contrato de gaveta? 

Para regularizar um contrato informal de compra e venda de imóvel, é necessário seguir alguns passos essenciais, que envolvem tanto a concordância entre as partes quanto a formalização do processo legalmente. Veja as etapas principais:

  1. Acordo entre as partes: o primeiro passo é que tanto o vendedor quanto o comprador concordem com a regularização. Isso inclui resolver possíveis pendências, como dívidas ou irregularidades no financiamento do imóvel. Ambas as partes devem estar dispostas a formalizar o processo e ajustar os detalhes da transação; 
  2. Verificação da documentação do imóvel: antes de formalizar a transação, é fundamental que o imóvel esteja livre de ônus, como hipotecas ou dívidas pendentes (IPTU, condomínio, entre outros). Qualquer irregularidade deve ser resolvida previamente para que a transferência possa ocorrer de maneira segura e sem complicações; 
  3. Quitação do financiamento ou transferência da dívida: se o imóvel ainda estiver financiado, o vendedor deve quitar o saldo devedor ou negociar com o banco a transferência do restante do financiamento para o comprador. A autorização da instituição financeira é crucial para que a dívida passe legalmente para o novo proprietário; 
  4. Elaboração da escritura pública: após resolver todas as pendências, é necessário formalizar o acordo por meio da escritura pública de compra e venda. Esse documento oficializa a transação, detalhando os termos, condições de pagamento e a forma de transferência do imóvel. A escritura deve ser feita em um Tabelionato de Notas; 
  5. Registro no Cartório de Registro de Imóveis: o último passo é registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Esse registro é o que confere a validade jurídica à transação e garante que o imóvel seja legalmente transferido para o nome do comprador, tornando-o o proprietário oficial do bem; 
  6. Assessoria jurídica: é altamente recomendável contar com o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário durante todo o processo. Esse profissional garantirá que todas as etapas sejam cumpridas corretamente, evitando erros ou complicações futuras, e que o contrato seja regularizado com segurança jurídica.

Para evitar os riscos e complicações de um contrato de gaveta, o melhor caminho é contar com o apoio de uma imobiliária de confiança. Ao trabalhar com uma empresa especializada, você garante que todo o processo de compra ou venda de imóveis seja feito de forma segura e dentro da legalidade.

A Sollag Imobiliária é referência no mercado imobiliário de Vinhedo e região. Nossa equipe de corretores especializados oferece um atendimento ágil e eficiente, proporcionando segurança e transparência em todas as etapas da negociação.

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Valmir Gallo

Valmir S. Gallo é fundador da Sollag Imobiliária e Delegado Municipal do CRECI de Vinhedo. Possui formação em Administração de Empresas e atua como Consultor e Avaliador Imobiliário. CRECI 36.424.